به گزارش وطن شهر و به نقل از روزن آنلاین, تیراژ ساخت واحد تجاری در پایتخت نسبت به ۱۰ سال قبل ۹۰ درصد کاهش یافته و همین حالا حدود ۱۵۰ گود در زمین هایی با کاربری تجاری و مختلط نیز در نقاط مختلف تهران وجود دارد که با توجه به عمق رکود معاملات تجاری، انگیزه چندانی برای تکمیل برخی از آنها از سوی سرمایه‌گذاران وجود ندارد. در شش ماهه نخست سال گذشته شهرداری بابت ساخت فقط یکهزار واحد تجاری مجوز صادر کرده که اگر همین کارنامه در نیمه دوم سال هم تکرار شده باشد، در بهترین حالت ۹۰ درصد کمتر از تیراژ ساخت ۱۸ هزار و ۸۰۰ واحدی در سال ۹۱ است. به بیان دیگر ساخت‌وساز تجاری در تهران به یک‌نهم ابتدای دهه ۹۰ کاهش یافته است.
بر اساس آماری که در اختیار «روزن آنلاین» قرار گرفته است، کاهش شدید ساخت و ساز واحدهای تجاری در تهران نه فقط در تعداد واحد، بلکه در زیربنایی که مجوز ساخت برای آن صادر شده است نیز مشهود است. زیربنای تجاری که شهرداری در سال ۹۱ برای آن پرونه ساختمانی صادر کرد بیش از پنج میلیون و ۴۶۰ هزار مترمربع بود که این میزان در نیمسال اول ۱۴۰۱ به ۲۸۵ هزار و ۶۰۰ مترمربع کاهش یافت و اگر این رقم در نیمسال دوم نیز بدون افت و خیز محسوس تکرار شده باشد، ۹۰ درصد کاهش را نشان می دهد.
بررسی روند تغییرات آمار صدور پروانه تجاری در تهران از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون حاکی است، تب «مال سازی» در پایتخت طی سال های ۹۱ تا ۹۳ در اوج بود و در این بین قله اصلی به سال ۹۲ اختصاص دارد که بیشترین تعداد واحد تجاری و همچنین بیشترین مساحت تجاری که برای ساخت آن مجوز صادر شد، در کارنامه آن سال وجود دارد. سال ۹۲ قیمت مسکن در تهران به اوج رسیده بود و بازار نقل و انتقالات ملکی ملتهب بود. به عبارت دیگر ۹۲ را می توان آخرین سال رشد چشمگیر قیمت مسکن قبل از دوره اخیر جهش تاریخی قیمت ملک یعنی سال ۹۷ به بعد عنوان کرد. همزمان با اوج گیری قیمت مسکن از یکسو و تغییر تدریجی در سبک زندگی شهروندان و اقبال آنها به پدیده‌هایی مثل «مال‌گردی» برای خرید و گذران فراغت از سوی دیگر، قیمت تجاری نیز در این سال رو به افزایش گذاشت و همین موضوع سبب شد بخش قابل توجهی از سرمایه‌های سرگردان روانه بازار ساخت و ساز تجاری شود.
شهرداری؛ محرک اصلی «مال‌سازی»
اما صرف نظر از عواملی که درون بازار ملک بر تیراژ ساخت تجاری اثر گذاشتند، شهرداری تهران را می‌توان به عنوان محرک اصلی این جنس از سرمایه‌گذاری ملکی معرفی کرد. در واقع شهرداری خود یکی از عوامل اصلی ترویج «مال‌سازی» در تهران بود چراکه به واسطه رواج این ساخت و سازها، درآمد به مراتب بیشتری در مقایسه با درآمد حاصل از دیگر ساخت و سازها به دست می‌آورد. مدیران شهری وقت با سرعت زایدالوصفی در تهران کارگاه‌های عمرانی متعددی برپا می کردند و برای تامین هزینه اجرای ابرپروژه‌هایی که کلید می زدند، به درآمد زیادی نیاز داشتند که تامین آن از هر روش دیگری به جز تراکم‌فروشی آن‌هم از نوع گران‌ترینش ناممکن بود. در واقع مدیریت شهری یک راه آسان برای تزریق پول به پروژه‌های عمرانی بزرگی مثل تونل نیایش، بزرگراه طبقاتی صدر، ادامه بزرگراه امام علی (ع)، دریاچه چیتگر و خطوط و ایستگاه‌های متعدد مترو پیدا کرده بود که آن، فروش مجوز تجاری بود.
در آن سال‌ها یک رسم ناخوشایند دیگر هم در مدیریت شهری وجود داشت و آن صدور «هلوگرام» یا به اصطلاح فروش تراکم سیار بود. هلوگرام در واقع حواله‌ای بود که بابت طلب پیمانکاران و شهروندان از سوی شهرداری صادر و به جای پول نقد به طلبکار پرداخت می‌شد. بنابراین فرد حقیقی یا حقوقی مذکور می‌توانست به پشتوانه این مجوز سیار را در هر کجای شهر که بخواهد استفاده و در آنجا ساختمانی بارگذاری کند. کارشناسان معتقدند بخشی از موج ساخت وساز تجاری در سال های ۹۱ تا ۹۳ نشات گرفته از توزیع همین تراکم های سیار بین طلبکاران شهرداری بود که در آن سال ها بارگذاری شد. هر چند گفته می شد که صدور هلوگرام با ابلاغ طرح تفصیلی در ابتدای دهه ۹۰ متوقف شده است اما هم شواهدی وجود داشت که همچنان این رویه در شهرداری دنبال می شود و هم هلوگرام هایی که قبلا صادر و توزیع شده بود، در نیمه اول دهه ۹۰ بارگذاری و به ثبت رکورد تاریخی تیراژ ساخت تجاری منجر شد.
آغاز عصر رکود تجاری‌ها
سال ۹۶ را می توان سال آغاز عصر رکود ساخت و ساز تجاری در تهران نامید که رفته رفته بر عمق این رکود افزوده شد و در ۱۴۰۱ به اوج خود رسید که همچنان ادامه دارد. البته آمار رسمی از سال جاری در دسترس نیست و احتمال اینکه امسال شدت رکود ساخت و ساز تجاری بیشتر از پارسال باشد هم وجود دارد.
در سال ۹۶ شهرداری تهران برای ساخت پنج هزار واحد تجاری پروانه صادر کرد که این تعداد در زیربنایی معادل حدود یک میلیون مترمربع داشته است. از آن سال به بعد افت و خیز کم دامنه‌ای در تعداد واحدهای مسکونی و همین طور مساحت آنها رخ داد اما دیگر هیچ وقت این تعداد و مساحت در سال های بعدی تکرارنشد. اثر شیوع کرونا بر میزان ساخت وساز تجاری را نیز به روشنی می توان در آمار سال های ۹۹ و ۱۴۰۰ مشاهده کرد کمااینکه در هر یک از این سال ها حدود چهار هزار و ۱۰۰ تا ۲۰۰ واحد تجاری با مجموع زیربنای ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار مترمربع در تهران مجوز ساخت دریافت کرد.
عامل اصلی شروع رکود معاملات و به دنبال آن ساخت و ساز تجاری از اواسط دهه ۹۰، تولید بیش از نیاز شهر تهران در سال‌های سونامی مال‌سازی بود؛ موضوعی که توسط سیاست‌گذاران و مدیران ارشد شهری نادیده گرفته شد و آنها بدون توجه به عواقب تجاری‌سازی فراتر از نیاز شهر و شهروندان که به حبس سرمایه‌ها در ساختمان‌ها منجر می‌شود، خرسند از درآمد هنگفت آن به مسیر خود در صدور مجوزهای متعدد تجاری‌سازی ادامه دادند.
آمارها همچنین نشان می‌دهد در فاصله سال های ۹۶ تا ۹۸ عامل رکودزا در بازار ساخت و ساز تجاری، انباشت واحدهای تکمیل شده اما فروش نرفته سازنده هایی بود که در این عرصه فعالیت می کردند و در نتیجه امکان ورود دوباره به بازار سرمایه گذاری ساختمانی را نداشنتد. اما با شیوع کرونا در کشور از اواخر سال ۹۸ و اعمال محدودیت های ناشی از این پاندمی در قالب دورکاری و رعایت فاصله اجتماعی، خریدهای اینترنتی و غیرحضوری نیز رواج زیادی پیدا کرد و عملا تقاضا برای فعالیت در واحدهای تجاری به شکلی بی سابقه کاهش پیدا کرد. حتی مشاغل مستقل و غیر اداری الگوهایی از «هوم آفیس» را پیاده کردند تا حضور خود در محیط های اجتماعی را به حداقل برسانند.
تکرار نسخه معضل‌ساز در شهرداری
هرچند پس از پایان عصر کرونا اندکی بر تعداد واحدهای تجاری در حال بهره‌برداری در پایتخت افزوده و بخشی از فعالیت‌های شغلی احیا شد، اما همچنان در اغلب مال‌های تهران بهویژه در پهنه غربی پایتخت تعداد واحدهای خالی قابل توجه است و فروشندگان برخی از این واحدها بعضا بیش از یک سال است که در انتظار فروش ملک خود به سر می‌برند.
برآوردها حاکی است رشد قیمت متوسط هر مترمربع واحد تجاری در سال ۱۴۰۱ در مقایسه با سال های ۹۲ و ۹۳ حدود نصف باشد. اگرچه همچنان ارزش ریالی هر مترمربع تجاری به مراتب از املاک مسکونی بیشتر است اما در یک برآورد کلی بازدهی مسکونی‌سازی در طول نزدیک یک دهه به مراتب بیشتر از تجاری‌سازی بوده است؛ موضوعی که به تکرار خطای سیاست‌گذاری شهری در پایتخت منجر شده است. مدیران شهری اکنون به جای درس گرفتن از تجربه قبلی در حوزه عرضه بی حد و مرز واحدهای تجاری فراتر ار نیاز پایتخت، بنا دارند همان تجربه را این بار در بخش مسکن‌سازی تکرار کنند و عواقب این تکرار در اواخر دهه اول قرن جدید و شاید حتی زودتر از آن مشاهده خواهد شد.
ماجرا از این قرار است که اکنون مدیریت شهری تهران با چالشی خودساخته مواجه است و آن بلااستفاده ماندن تعداد زیادی واحد تجاری ساخته شده در سال‌های قبل و نیز رها ماندن یا پیشرفت لاکپشتی تعداد زیادی گود در زمین‌هایی با کاربری تجاری و مختلط است. اما با وجود این تجربه و درس‌هایش، باز هم نسخه دیگری از همین مسیر که در اوایل دهه ۹۰ پیموده و معضلاتش بعد از یک دهه آشکار شده، در دستور کار شهرداری قرار دارد.
به گزارش روزن‌آنلاین، مسکن‌سازی انبوه فراتر از نیاز سکونتی در پایتخت، همان نسخه متفاوت از برنامه درآمدزا اما معضل سازی است که پیش‌تر در قالب ساخت تجاری پیموده شد و به حبس سرمایه ها در قالب واحدهای تجاری بلااستفاده انجامید. حالا اما نگرانی مضاعفی هم وجود دارد و آن افزایش جمعیت‌پذیری پایتخت فراتر از حدود پیش‌بینی شده در اسناد بالادست به واسطه ساخت و سازهای مسکونی در قالب پروژه‌های قرارگاه مسکن است که می‌تواند به مراتب مساله سازتر از ساخت تجاری های بلااستفاده باشد.
